최근에 전세 보증금이 매매가를 웃도는 깡통전세나 임대인이 전세금을 받고 잠적해 버리는 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있습니다. 그래서 빌라의 경우 전세로 들어가기 많이 무서우실 거예요. 이에 법무부는 국토교통부와 함께 임차인의 보증금을 보증하기 위한 주택임대차보호법 개정안을 23.2.15. 국회에 제출하였으며, 법사위에서 논의된 대안이 23.3.30.(목) 국회 본회의를 통과하였습니다. 개정법 주요 내용을 설명드릴게요!
임대인의 정보 제시의무 신설
전세사기 등 피해가 발생하는 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없기 때문입니다. 즉 다가구 주택의 경우 계약을 체결 전에 다른 가구(호수)에 먼저 임차한 사람들이 있을 경우 그분들이 선순위로 보증금을 가져갑니다. 또한 계약 체결 전에 임대인이 국세 및 지방세 체납이 있다면 세금을 선순위로 가져갑니다. 하지만 계약 전에 계약을 하려는 사람은 이 사실을 알 수 가 없었습니다. 그래서 개정 내용으론 임대차계약을 체결할 때 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보와 국세징수법·지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시할 것을 의무화했습니다. 주택임대차 선순위를 확보하려면 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 그래서 확정일자를 받았는지 공개할 경우 내 앞에 선순위가 있는지 알 수 있습니다. 확정일자 정보에는 보증금 및 차임(월세금액)이 나와 있기 때문에 선순위가 가져갈 금액이 얼마인지 확인할 수 있습니다. 또한 국세완납증명서·지방세완납증명서의 경우 세금을 완납해야지만 서류를 뽑을 수 있습니다. 서류를 보여주었다면 완납을 한 것이고, 만약 보여주지 못한다면 체납이 있을 수 있습니다.
표준계약서에는 임대인이 제시한 정보가 사실과 다를 경우 임차인의 계약 해제 특약 규정을 넣었습니다. 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보(확정일자 정보 등)나 미납·체납한 국세·지방세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항 체결을 권고합니다. 즉 임차인이 임대차계약 체결 시 위 표준계약서에 따른 특약사항을 기재한 경우에는 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납사실 등이 밝혀지면 임대차계약을 해제할 수 있기 때문에 전세사기피해를 예방할 수 있습니다.
임차권 등기 신속화
임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도입니다. 주택임대차보증금의 경우 보증금 선순위를 확보하려면 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 즉 둘 다 해야 합니다. 그러나 이미 이사는 갔고, 전입신고를 해야 하나 전입신고를 할 경우 선순위에서 배제되니 임차인은 이러지도 저러지도 못하는 상황입니다. 그래서 임차인은 법원에 임차권 등기 요청을 하면, 법원에서 결정을 하고, 법원의 결정이 임대인에게 고지되어야 임차권을 등기할 수 있었습니다. 그러나 임대인은 임차권 등기가 되길 꺼리기 때문에 송달회피하거나, 임대인의 주소가 불명확하거나, 사망했을 경우 송달이 어려워 등기를 할 수 없었습니다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서 가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다는 민사집행법 제292조 제3항을 준용했습니다. 즉 임대인에게 송달이 되지 않더라도 임차권을 등기할 수 있도록 변경된 것입니다. 이젠 보증금을 돌려받지 못했더라도 자유롭게 전입신고를 할 수 있도록 법이 개정되었습니다. 또한 임차인의 보증금반환채권 보호를 강화하였습니다. 등기에 명시되었으니까요!
계속 법이 강화되어 더 이상 전세 사기로 피해를 보는 분들이 없었으면 좋겠습니다. 또한 지금 계약하시려는 분들은 개정되는 법 내용을 꼭 숙지하시어 계약할 때 피해를 보는 일이 없었으면 좋겠습니다.
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